2일 한국감정원에 따르면 4월 다섯째주(29일 기준) 서울 아파트값은 0.05% 하락해 전주(-0.06%) 대비 낙폭이 줄었다.
수도권30만호-집값바닥론... 더 복잡해진 내집 마련 셈법...
"서두를 이유 없어..공급 많은 지역, 급매물에 관심"
대출·가점 문턱 높아.."자격조건·가입기간 확보에 주력"
서울 아파트값의 낙폭이 갈수록 줄고 있다는 통계지표가 국가·민간 통계가 속속 발표되면서 '집값 바닥론'이 힘을 받고 있다.
반면 주변 시세보다 낮은 공공택지 물량에 대한 수요자들의 관심이 뜨겁다. 정부와 지자체가 내년부터 수도권에 순차적으로 분양하는 공공택지 물량은 '수도권 30만호'를 포함해 모두 36만2000호. 하지만 북위례 등 청약자가 대거 몰린 반면 인천 검단 등은 미분양이 나는 등 온도차가 크다.
서울 집값이 지난해 단기 내 급등한 것과 달리 하락의 속도가 더뎌 실수요자들의 애를 태우고 있다. 청약시장도 수백대 1의 경쟁률을 뚫어야 하는 데다 고분양가 논란, 광역교통망 착공 등 변수가 많은 상황. 수요자들의 내 집 마련 셈범도 복잡해질 수밖에 없게 됐다.
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2일 부동산 전문가들의 말을 종합하면, 우선 서울 집값이 급격한 하락세가 나타나긴 어련다는 점에서 내 집 장만을 서두르지 말라는 의견이 대세다.
여전히 무거운 양도소득세 중과와 당초 예고보다 가벼운 보유세로 다주택자들의 소유의 매물 출현이 제한적이다.보유세 과세 기준일인 6월1일 이전 다주택자들의 막판 급매물이 쏟아질 수도 있으나 사실상 가능성은 낮을 것이라는 평가가 많다.
오히려 봄 이사철 등 계절적인 수요로 연초 대비 시장이 회복세를 나타내고, 경기 위축 국면으로 추경 논의까지 진행되고, 신흥국 기준금리 인하 기조 속에서 급격한 이자부담 증가에서는 벗어나는 분위기다.
반면 전월세 시장은 유래 없는 안정세다. 수도권과 서울의 연평균(2018년~2022년) 아파트 입주물량은 각각 24만9000호, 4만3000호로, 5년 평균보다 30~40% 정도 많기 때문이다. 향후 최소 2년간은 낮은 주거비용으로 안정적으로 거주할 수 있는 환경이 조성된 것이다.
무리해서 서두를 이유는 전혀 없다는 의견이 주를 이룬다.
함 영진 직방 빅데이터 랩장은 "올해도 공급물량이 많아 집값이 오르기보다는 조정되는 양상이지만, 서울 등 특정 지역은 낙폭이 둔화 내지 보합으로 옮아가는 분위기"라며 "지방보다는 수도권을 내 집 마련의 타깃으로 하되, 급할 것은 전혀 없고 본인 자금 사정을 따져서 전세가율(매맷가 대비 전세가격) 60% 수준에서 급매물을 노리는 편이 좋다"고 말했다.
양지영 양지영R&C연구소장도 "시장은 앞으로 더 안 좋아질 것이기 때문에, 기다릴 수 있을 때까지 가격 조정을 대기해 야한다"면서 "특히 갭투자자들의 접근이 많았던 입주물량 증가하는 지역에서 급매물 위주로 접근하고, 경매를 통해서도 내 집 마련 전략을 고민하는 것도 바람직하다"고 말했다.
이 같은 상황에서 정부의 잇딴 청약제도 개편은 내 집 마련을 준비 중인 실수요자에게는 단비 같은 소식이다. 정부와 지자체는 내년부터 남양주진접(1만2600호), 시흥거모(1만1100호) 등 주거복지로드맵, 청년·신혼부부 주거지원방안을 통해 발표한 신혼희망타운 등 14개 지구 6만2000호를 공급할 예정이다.
또 최근 확정된 수도권 3기 신도시 등 30만호 공급방안에 따라 중소규모 택지는 내년부터, 고양창릉(3만8000호), 남양주왕숙(6만6000호), 부천대장(2만호), 인천계양(1만7000호), 하남교산등 수도권 3기 신도시는 2022년부터 공급에 나선다. 하지만 치열한 경쟁을 뚫어야 해 낙관할 수 없는 상황이다.
특히 대출규제에 막혀 여전히 분양 문턱이 높다.정부가 지난해 무주택자의 내집 마련 기회를 확대하겠다면서 무순위 청약 등 개편에 나섰지만 '현금부자' 위주의 시장으로 전락했다. 예비당첨차 확대 등 제도 개선안을 마련한 상태지만, 이제는 '점수부자' 중심의 시장이 열리게 됐다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "수도권 30만 가구가 공급되더라도 철저하게 장기 무주택자에게 돌아갈 가능성이 높다"면서 "또 인기지역은 된다는 보장도 없어 한층 내 집 장만 전략 짜기가 어려운 시장이 됐다"고 말했다.
박 위원은 "서울 집값의 급격한 하락을 기대하기도 쉽지 않다"면서 "현재로서는 장기 무주택자의 틈바구니에서 당첨 확률을 높이기 위해, 당분간 자격조건을 획득하고 가입기간을 늘리는 데 주력하는 수밖에 없을 것 같다"고 말했다.
권일 부동산인포 팀장도 "공공택지 물량은 자격조건이 중요하기 때문에 거주를 이주한다든지 청약 당첨 확률을 높이기 위한 대응이 필요하다"면서 "예비청약비율 확대로 무주택자 청약 여건이 좋아졌기 때문에 무리하지 않는 수준에서 적극적으로 청약에 나서는 것이 좋다"고 밝혔다.
3기 신도시 영향에 일산·인천 매수 실종... "팔아달라" 문의만...
"기존 매물도 많은데 얼마 깎아야 팔리나" 걱정... 촛불집회까지...
강남은 "신도시와 무관" 무덤덤..호가 올라 추격 매수는 주춤...
아래는 코스닥이 폭락한 주중을 뒤로하고 어제/오늘 6개 SNS 사이트에 올린 여러개의 코멘트입니다...
"주변 이웃들의 일을 모르는척 지내고 계신가요~~~??^^ 저녁먹고 CGV 영화 보고 있네요~~~^^ 간만에 거실 영화관 만들어 불도 끄고요~~~~~^^ 우리 주변에서 일상적인 일처럼 벌어질수 있는 일이네요~~~ 참외가 다시 땡겨 아내는 딸기내주고 전 직접 썰어먹고 있는 중~~~^^ 새로운 가족 서일이도 달라는 눈치인데, 아직 참외는 안됩니다~~~"
"눈은 영화 “목격자” 보고 있는데, 귀는 아내의 혼수비용, 부산웨딩박람회 이야기 듣고 있는 중~~~^^ 대구 처남댁 여동생도 이번달말에 결혼한다네요~~~~~ 오늘 들었던 주요 뉴스(그 정보투자가의 일상)중 그 미혼남녀들의 결혼시 상대방한테 원하는 소득 수준 이야기가 생각나 관련글도 올리고, 코멘트도 다네요^^ 스마트폰 내려놓고 영화나 계속 보죠~~~~~"
"그냥 아무생각없이 봤는데, 문제의식을 가지고 끝내네요~~~~~ “살려주세요~~~” “사람 살려~~” 그러는데 아파트촌에서 아무도 안 내다본다는 참~~~ 우리들의 모습입니까~~~?? 내 가족, 내 손으로 지켜야죠~~~ ‘목격자’ 다음 '이웃사람’ 마저보고 싶은데, 아들놈과 아내 씁쓸한 마음으로 재웁니다~~~~~"
"증권시장도 부동산시장도 재테크 앙대축이 아주 난리네요~~~ 어제 본 영화 “목격자” 엔딩장면에 이런게 있데요~~~^^ 주요 연쇄살인 사건이 난 아파트촌을 그것도 눈이 펑펑 내리는 날 떠나려는 주인공 부부에게 APT 부녀회장이 다가와 그러데요~~~~~ “아파트 얼마에 내놓으셨어요~~~??^^ 설마 4억원밑으로는 아니죠~~~??” 암튼 우리들의 일그러진 자화상입니다. 사람이 죽어나갔고만, 결국 돈이죠~~~~~"
"3기 신도시 발표후 집을 사겠다는 사람은 종적을 감추고 매물을 얼마나 더 싸게 내놔야 팔리겠냐는 집주인들 문의만 옵니다. 수천만원 정도는 우습게 빠질 것 같네요." 지난 11일 일산서구 후곡마을에 위치한 한 중개업소 대표 말이다.
그는 "이 곳은 지난해 9·13대책 이후 거래가 끊겨서 나온지 몇 달 된 물건들도 수두룩한데 3기 신도시 소식을 듣고 누가 집을 사겠느냐"며 "지난해 5억원 하던 전용 84㎡ 아파트값이 최근 4억2천만∼4억3천만원으로 내려왔지만 실거래가 되려면 이보다 더 낮춰야 할 것"이라고 말했다.
지난 7일 3기 신도시 발표 이후 일산, 파주, 인천 서구 등 신도시의 직접적인 영향권에 있는 지역은 마치 찬물을 끼얹은 듯 시장 분위기가 냉랭했다. 당장 급매물이 추가로 쏟아지거나 가격이 급락하진 않았지만 매수세가 끊기면서 집값 하락을 걱정하는 목소리가 많다.
반면 강남을 비롯한 서울은 평온한 분위기 속에 최근 급매물 소진 이후 이어졌던 추격 매수세는 다소 주춤해진 모습이다.
◇ "가뜩이나 안좋은데... " 찬물 끼얹은 수도권 외곽...
이번 고양 창릉 등 3기 신도시 건설 계획에 가장 크게 반대하고 있는 일산서구 아파트 시장은 아예 매수세가 실종됐다.
일산서구 주엽동의 한 중개업소 대표는 "고양 원흥·삼송지구 등 인근 새 아파트 입주로 이 일대가 대규모 베드타운이 됐는데 또다시 일산신도시 절반 수준의 신도시가 들어선다고 하니 누가 집을 사겠느냐"며 "신도시 발표 후 매수 문의는 한 통도 없고 기존에 매물을 내놨던 집주인들한테 얼마를 더 낮춰야 집이 팔리겠냐고 걱정하는 전화만 온다"고 분위기를 전했다.
인터넷 커뮤니티 등에는 일부 사정이 다급한 매도자들이 1천만∼2천만원 이상 가격을 추가로 낮춰 내놨다는 글이 올라오기도 했다.
일산서구 일산동의 한 중개업소 사장은 "이 곳이 2017년 8·2대책에서 청약조정지역으로 지정되고, 지난해 9·13대책의 유탄까지 맞으면서 집값이 역주행하고 있는데 서울과 더 가까운 곳에 신도시를 짓는다고 하니 망연자실한 분위기"라며 "가뜩이나 거래도 안되고 가격도 약세였는데 상황이 더 나빠질까 우려된다"고 말했다.
실제 국토교통부와 한국감정원에 따르면 일산서구의 주택 거래량은 2017년 7천127건에서 지난해 4천900건으로 31.2% 급감했다. 같은 기간 정부 규제가 집중된 서울의 주택 거래량이 18만7천797건에서 17만1천50건으로 8.91% 줄어든 것에 비해 감소폭이 더 컸다. 일산서구는 올해 1∼3월 누적 거래량도 721건에 그쳐 작년 1년치 거래량의 14.7%에 불과했다.
거래 부진은 집값 하락에 있다. 한국감정원 조사 기준 일산서구 아파트값은 2017년 5월 현 정부 출범 이후 0.82% 떨어진 것으로 나타났다. 같은 기간 1기 신도시인 분당이 16.73% 오르고, 평촌신도시가 있는 안양 동안구가 7.05%, 중동신도시가 있는 부천이 5.67% 각각 상승한 것과 대조적이다.
일산서구 일산동의 한 중개업소 대표는 "일산신도시는 늙어가는데 일산보다 교통이 양호한 서울 인근에 새 아파트가 계속해서 들어서니 버텨낼 방법이 없다"며 "후곡마을 16단지는 학군, 학원시설이 좋아서 한 때 일산의 대치동으로 불리던 인기 아파트였는데 다 옛말이 됐다"고 전했다.
일산 지역 주민들은 "집값이 역주행중인데 청약조정지역도 해제해달라"고 요구하고 있다. 파주 운정신도시도 매수문의가 사라진 채 적막감이 돌았다.
운정지구의 한 중개업소 사장은 "당장 급매물이 쏟아지는 분위기는 아니지만 신도시 발표후 실수요자들도 일단 관망하는 모습"이라며 "간혹 외부에 거주하고 있는 투자수요자들의 걱정스러운 문의전화만 걸려오고 있다"고 말했다.
일산신도시 연합회와 파주 운정신도시연합회 주민들은 3기 신도시 건설에 반발해 12일 오후 파주시 운정행복센터 사거리에서 신도시 철회를 요구하는 요구하는 촛불집회를 연다. 인천 검단신도시도 지난해 말 인천 계양테크노밸리에 이어 이번에 부천 장대 등 추가 3기 신도시 건설 계획까지 전해지며 더 냉랭한 분위기다.
인천 서구 당하동 힐스테이트 전용면적 85㎡는 작년 9·13대책 전 3억7천만∼3억8천만원이던 매매가격이 최근 3억4천만∼3억5천만원으로 떨어진 가운데 실거래가 이뤄지려면 이보다 2천만원 이상 더 낮춰야 할 것으로 현지 중개업소는 보고 있다.
검단동의 한 중개업소 사장은 "이달부터 새 아파트 분양이 쏟아지면서 '미분양 무덤'이 될 것이라는 우려가 많은데 누가 집을 사겠느냐"고 반문하며 "집을 팔겠다는 사람은 많은데 살 사람은 실종됐다"고 말했다.
인천 서구 금곡동의 한 중개업소 대표는 "하나·동남아파트 전용 85㎡는 지난해 12월 2억2천만원까지 거래됐던 것인데 현재 1억8천만∼2억1천만원으로 낮춰도 살 사람이 없다"며 "3기 신도시 우려까지 더해져서 추가로 가격 조정을 하지 않으면 거래가 안될 것"이라고 내다봤다.
◇ 강남은 '무덤덤'... 강북 일부 "신도시 효과 지켜보자" 관망...
서울지역은 3기 신도시 발표에 아직 무덤덤하다.
서울 은평구 불광동의 한 중개업소 대표는 "대부분 그린벨트인 고양 창릉 등 3기 신도시의 분양가가 주변 시세보다 싸게 나온다면 서울 서북부 지역의 주택 수요가 분산되는 효과는 있을 것"이라며 "그러나 당장 이 일대 아파트값에 영향을 주진 않고 있다"고 전했다.
이 중개업소 관계자는 "오히려 서울보다는 일산신도시나 파주지역 주민들이 창릉쪽으로 내려올 수도 있어서 서울의 영향은 좀 더 지켜봐야 한다"고 진단했다.
노원구 상계동의 한 중개업소 사장도 "최근 시세보다 싼 급매물이 일부 팔려나가고 급매를 찾는 사람들도 있었는데 신도시 발표후 일단 매수문의가 줄어들긴 했다"며 "신도시의 직접적인 영향이라기보다는 일단 공급계획이 발표됐으니 파장을 좀더 지켜보겠다는 기류"라고 말했다.
집값 급등으로 3기 신도시 건설 계획의 도화선이 됐던 서울 강남권은 정작 신도시 발표에 무관심한 반응이다. 다만 추격 매수세는 다소 주춤해진 분위기다.
서초구 반포동의 한 중개업소 대표는 "이번 3기 신도시 위치가 강남 대체지역도 아니고 매도, 매수 예정자들 모두 별 관심없어 한다"며 "다만 대책의 파장을 살피려는 것인지, 최근 호가가 올라서인지 매수 대기자들이 잠시 관망하는 분위기"라고 했다.
서초구 반포동의 대표 재건축 단지인 반포주공 1·2·4주구나 이주중인 신반포3차·경남아파트 등은 급매가 소진되며 호가가 강세다. 서울 강남구 압구정동 현대, 대치동 은마, 송파구 잠실 주공5단지 등지도 최근 가격이 오르면서 이달 초에 비해 매수 문의가 다소 줄었다.
이들 아파트는 지난 3, 4월 급매물이 대거 팔려나가면서 가격이 직전 최저가 대비 1억5천만∼2억원 이상 회복했다. 송파구 잠실 주공5단지 인근의 중개업소 대표는 "호가가 너무 올라서인지 금주들어 분위기가 조용하다"며 "신도시 영향이라기보다는 가격이 다시 오른 데 대한 부담감으로 보인다"고 말했다.
