서울 아파트값 23주째↓.. .입주 몰린 강동 약세...
일반 아파트 매물이 늘어나면서 서울 아파트 매매가격 하락폭이 다시 커졌다. 최근 정부는 ‘2019년 주거종합계획’을 통해 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택시장을 관리하겠다는 방침을 강조했고, 오는 6월 3기 신도시 11만호의 구체적인 공급 계획도 발표할 예정이다.
부동산114에 따르면 4월 마지막주 서울 아파트값은 0.05% 떨어졌다. 23주 연속 하락했다. 일반 아파트 매가가가 0.08% 내려, 한 주 전(0.04%)보다 하락폭이 확대됐다. 재건축 아파트는 시세보다 저렴한 급매 물량이 소진되면서 한 주 새 매매가격이 0.14% 올랐다. 신도시와 경기·인천의 매매가격은 각각 0.04%, 0.01% 내렸다.
전세 가격은 서울이 0.07% 떨어졌고, 신도시와 경기·인천 모두 0.04% 하락했다.
◇ 대단지 입주 임박한 강동 아파트 매매가 ↓
서울 아파트 매매가는 ▼강동(-0.53%) ▼서대문(-0.30%) ▼중구(-0.30%) ▼노원(-0.13%) ▼광진(-0.08%) ▼강서(-0.07%) ▼도봉(-0.07%) ▼영등포(-0.06%) ▼은평(-0.06%) 순으로 떨어졌다. 강동은 고덕동과 상일동 대단지 아파트의 입주 시기가 다가오면서 주변 일반 아파트의 약세가 두드러졌다.
상일동 고덕숲아이파크가 2500만원, 암사동 롯데캐슬퍼스트가 2500만~1억원 떨어졌다. 서대문은 매물이 전반적으로 쌓여있지만 수요가 거의 없는 상황이다. 남가좌동 DMC파크뷰자이 매매 가격이 3500만원 하락했다. 중구는 황학동 롯데캐슬베네치아가 4000만원, 노원은 중계동 중계2차한화꿈에그린더퍼스트와 경남아너스빌이 1000만~3500만원 하락했다.
반면 △송파(0.03%) △강남(0.03%)은 주요 재건축 단지의 급매물이 줄면서 상승했다. 송파는 잠실동 주공5단지가 3500만~5500만원, 강남은 대치동 은마아파트와 개포동 주공고층7단지가 2500만~5000만원 올랐다.
신도시는 ▼동탄(-0.07%) ▼분당(-0.05%) ▼일산(-0.05%) ▼평촌(-0.04%) ▼위례(-0.03%) 순으로 하락했다. 급매물이 늘어나는 분위기다. 동탄은 반송동 시범한빛한화꿈에그린, 시범한빛금호어울림이 1000만~1500만원 떨어졌다. 분당은 분당동 장안건영, 서현동 시범삼성∙한신, 야탑동 장미현대 등이 500만~2500만원 하락했다.
경기·인천은 ▼광명(-0.10%) ▼광주(-0.10%) ▼의정부(-0.09%) ▼구리(-0.07%) ▼성남(-0.04%) ▼시흥(-0.04%) 순으로 떨어졌다. 광명은 매물이 쌓인 상태가 이어지자 매도자들이 호가를 내리는 분위기다. 철산동 주공12단지와 철산래미안자이가 500만~2500만원, 하안동 주공5단지와 광명두산위브트레지움이 250만~500만원 하락했다.
광주는 오포읍 신현1차현대모닝사이드와 쌍용2차가 250만~1250만원 떨어졌다.
반면 △수원(0.02%) △군포(0.01%) 등은 소폭 상승했다. 수원은 호매실동 호매실능실마을20단지가 1000만원 상승했다.
◇서울 강동·동탄·의정부, 입주 여파로 전셋값 약세...
서울 아파트 전세가격은 ▼강동(-0.56%) ▼은평(-0.43%) ▼강남(-0.40%) ▼동대문(-0.15%) ▼강북(-0.10%) ▼서대문(-0.07%) 순으로 떨어졌다.
강동은 명일동 래미안명일역솔베뉴(6월), 고덕동 고덕그라시움(9월)의 입주가 다가오면서 주변 지역 전셋값이 영향을 받는 분위기다. 암사동 광나루삼성이 1000만원, 명일동 신동아와 우성, 한양 등이 1000만~3000만원 빠졌다. 응암동에 2000여가구가 입주할 예정인 탓에 은평 지역 전셋값도 약세를 보였다.
응암동에 위치한 대주파크빌과 힐스테이트백련산4차, 백련산힐스테이트1차 등이 1000만~6500만원 하락했다. 반면 △중구(0.32%) △송파(0.15%) △광진(0.08%) 등은 올랐다. 중구는 황학동 롯데캐슬베네치아가 1500만~2000만원 상승했다.
신도시는 ▼동탄(-0.13%) ▼일산(-0.10%) ▼평촌(-0.04%) ▼분당(-0.02%) ▼광교(-0.02%) 순으로 아파트 전셋값이 하락했다. 동탄은 올해 상반기에만 1만여가구가 입주할 예정이라 전세시장이 약세를 이어가고 못하고 있다. 반송동 나루마을월드메르디앙, 반도보라빌1차가 1000만~1500만원, 청계동 시범예미지가 500만~1500만원 떨어졌다.
일산은 주엽동 문촌5단지쌍용한일과 백석동 백송3단지우성한신이 250만~1000만원 하락했다.
경기·인천은 ▼의정부(-0.31%) ▼안양(-0.15%) ▼양주(-0.13%) ▼광주(-0.10%) ▼수원(-0.10%) 순으로 떨어졌다. 의정부는 3월부터 입주를 시작한 신곡동 e편한세상추동공원(1561가구)의 영향으로 전세 거래가 좀처럼 체결되지 않는 분위기다. 신곡동에 위치한 신명스카이뷰2차와 금오주공그린빌4단지가 250만~1000만원 하락했다.
안양은 안양동 래미안안양메가트리아와 비상동 삼성래미안이 1000만~1500만원 떨어졌다. 반면 △안산(0.07%)은 주공그린빌7∙8단지가 500만~1500만원 상승했다.
대출·보유세 등 다주택자 규제에 주택 '원정 매입' 줄었다...
분기 서울 거주자, 외지 주택 매입 비중 6.2%..작년보다 감소...
지방 거주자 서울 주택 매입도 줄어... 강남·서초구 외지 '큰 손' 매입은 늘어...
최근 주택거래가 급감한 가운데 지난해 하반기 크게 증가했던 주택 '원정투자' 비중도 올해 들어 감소한 것으로 나타났다. 정부의 9·13부동산 대책 이후 강력한 대출 규제와 보유세 강화 등의 조치로 다주택 투자수요가 줄어든 영향이다. 그러나 강남·서초구 등 일부 지역은 오히려 지방 등 외지 거주자들의 원장 투자 비중이 늘어난 것으로 조사됐다.
28일 국토교통부와 한국감정원에 따르면 올해 1분기 전국의 주택 매매거래 건수는 총 14만5천87건으로, 이 가운데 서울 거주자가 지방·경기도 등 서울 외 지역의 주택을 원정 매입한 비중은 전체의 6.2%(9천56건)로 나타났다. 이는 지난해 4분기 7.4%(21만3천51건중 1만5천726건)에 비해 낮아진 것이다.
서울 거주자의 외지 주택 매입 비중은 2016년 평균 6.3%였으나 주택경기가 회복세를 보이면서 지난해 평균 7.3%, 특히 주택시장이 과열된 3분기에는 8.2%까지 높아졌다.
지난해 3분기 매매로 거래된 주택 20만5천773건 가운데 1만6천925건이 서울 거주자가 지방 등의 주택을 원정 매수한 경우다.
그러나 9·13대책으로 청약조정지역내 2주택 이상 보유자에 대한 종합부동산세가 중과되고 공시가격 인상으로 다주택자들의 보유세 부담이 커지면서 최근 들어 원정 매입 비중도 감소한 것으로 보인다.이중 서울 거주자의 아파트 원정 매입 비중은 지난해 3분기 8.5%, 4분기 7.5%에서 올해 1분기에는 5.9%로 뚝 떨어졌다.
주택 가운데서도 특히 투자수요가 많았던 아파트가 상대적으로 더 큰 영향을 받은 것이다. 반대로 지방·경기 등 서울 외 거주자들이 서울지역의 주택을 원정 매입한 경우는 작년 4분기 23.1%로 정점을 찍은 뒤 올해 1분기에는 22.9%로 소폭 낮아졌다.
정부는 서울 등지로 몰려드는 원정투자 수요를 줄이기 위해 9·13대책에서 오는 2020년 1월부터 9억원 초과 1주택자의 주택도 2년을 거주해야 최대 80%의 양도소득세 장기보유 특별공제를 받을 수 있도록 했다. 서울의 '똘똘한 한 채'로 매수세가 집중되는 것을 막기 위한 조치다.
다만 서울 거주자들이 지방 등지로 원정 매입하는 경우보다는 감소폭이 적은 편이다. 이 때문에 정부의 잇따른 규제책으로 관망세를 보이지만 지방 부유층의 서울 투자 의욕이 완전히 꺾인 것은 아니라는 해석이 나온다.
용산구는 지난해 서울시의 용산·여의도 통합개발 방침으로 작년 3분기와 4분기에 각각 외지인 주택 매입 비중이 29.6%까지 증가했으나 올해 1분기 27.9%로 감소했다. 송파구 역시 지난해 3분기 27.5%, 4분기 24.4%에 달했던 외지인 주택 매입 비중이 올해 1분기에는 20.85로 줄었다.
강동구는 작년 3분기 26%까지 늘었던 외지인 주택매입 비중이 4분기에 20.3%로 줄어든 뒤 올해 1분기에는 17.9%로 떨어졌다. 이에 비해 강남·서초구는 서울 거주자들이 보유세 부담 등으로 매입이 주춤한 사이 외지인 매입은 오히려 더 늘었다.
강남구의 올해 주택 매매 건수는 총 424건으로 지난해 3, 4분기의 3분의 1 수준으로 감소한 가운데 31.1%인 132건을 외지인이 매입한 것으로 나타났다. 이는 지난해 3분기와 4분기 외지인 주택 매입비중이 각각 24.5%, 24.1%였던 것에 비해 크게 늘어난 것이다.
서초구도 지난해 3분기 19.7%, 4분기 20.6%였던 외지인 주택매입 비중이 올해 1분기에는 24.2%로 증가했다. 지난해 말부터 강남지역 재건축 등지의 가격이 수억원씩 떨어진 급매물이 등장하자 보유세 부담이 큰 서울지역 거주자들보다 지방 '큰 손'들이 매입에 나선 것으로 보인다.
신한은행 이남수 부동산투자자문센터장은 "정부의 강력한 다주택자에 대한 규제 정책으로 원정 투자수요를 포함한 추가 매수 의지가 많이 꺾인 상황"이라며 "다만 유동성이 풍부한 만큼 가격 하락을 틈타 개발 재료가 있거나 투자가치가 있다고 판단되는 주택에 한해서는 대기 수요를 중심으로 저가 매수에 나설 것"이라고 말했다.
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